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菏澤二手房

二手房買賣暗藏隱患 購房要當心

【導語】:如今,在二手房交易過程中暗藏不少的隱患,可以說是防不慎防,在此提醒購買二手房前一定要當心。

  隱患1

  買來的房早有租戶

  王女士通過房屋中介,買下一套190多萬元的二手房,等她全額支付了購房款,並辦理了房産證之後,卻發現自己根本住不進這套房子。原來,房屋裏已有了承租人,而且跟原來的房東簽了10年的租賃合同!在退給承租人租金及房屋裝修費後,她才得以搬進。王女士隨後將賣房人告上法院,索賠租金等損失。

  法官释法 :北京市海淀区法院复兴法庭副庭长陈昶屹说,在实践中,购房者买房时往往只考察卖房者有无产权证,是否属于共有房产,只要买房者的身份及产权没有问题,往往就直接与买房者签订买卖合同,并交付房款,以为办理完房产证过户后就可以顺利入住了。殊不知,该房屋可能还有承租人租赁使用。

  如果是租賃期限較長的,購房者要麽等租期屆滿之後,才能使用該房屋;要麽與承租人協商,達成解除租賃關系的協議,待承租人搬出之後才能入住。

  陳昶屹法官認爲,實際上,我國《合同法》規定,“租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力”。進一步講,就是購房者購買了房屋,取得了房屋所有權,也不能在租賃合同期限屆滿之前,隨意將承租人趕出房屋。因此,承租人占有房屋拒不搬出,也是有合同及法律依據的,這就是法諺所說的“買賣不破租賃”規則。承租人可以根據與原房東之間的租賃合同權利,對抗新房東提出的超越原租賃合同義務約定之外的一切要求。

  提示:對于購房是用于自住而非投資的買受人而言,在買房時一定要仔細考察房屋的占有使用情況及租賃關系。以免忽視了“隱藏”在買賣合同關系之外的租賃合同關系。

  隱患2

  賣房人還有其他共有權人

  張女士與李先生婚後共同購買了一套房屋,該房屋登記在李先生名下。後張女士去世,李先生在未征得張女士其他繼承人同意的情況下,就以李先生自己的名義,通過中介,與急于買房結婚的王某簽訂了房屋買賣協議,將房屋出售給王某。

  此時,張女士的其他繼承人發現了李先生的行爲,並以共有人的身份起訴,主張其享有共有人的優先購買權,請求法院確認李先生與王某簽訂的買賣合同無效。最終,在李先生與繼承人之間無休止的訴訟中,王某被迫選擇放棄購買該房屋。

  法官释法 :陈昶屹法官说,这类案件主要是共有人或承租人行使优先购买权,或者提起优先购买权之诉,要求否认买卖合同效力,使房屋购买人可能无法完成购买的情形。优先购买权,是指特定人依据法律规定或合同约定,在出卖人出卖标的物于第三人时,享有的在同等条件下优先于他人购买的权利。

  優先購買權包括“共有人的優先購買權”、“承租人的優先購買權”及約定情形的優先購買權等。陳昶屹認爲,優先購買權由于缺乏公示性,往往隱而不露,到關鍵時刻出現就可能反轉局面,使購房者稍有不慎,就可能陷入合同效力之爭或房屋權屬之爭。甚至可能因爲侵害他人的優先購買權,而使得房屋買賣合同被認定無效,到手的房屋又可能歸屬他人。

  提示:在買房時,應當對賣房人的大致身份關系有所了解,了解清楚賣房人是否還有其他房産共有權人。

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